収益物件購入のポイント

 収益物件に、あまり良いイメージを持っていな方は多いと思います。バブル絶頂期には物件の値上がりを狙って皆こぞってマンションなどを購入したのですが、今のこの不況の世の中では当時の物件は購入価格の半分以下という値段でしか売却できません。バブル時のローンが残っていて、その支払いに追われている方も中にはいらっしゃるようです。しかし、これは転売を目的とした不動産投資ですので、現在の収益物件を目的とした不動産投資とは大きく違います。一時的な利益ではなく、長いスパンを考えた上での収益物件の購入ですので安定した収入を得ることが重要になります。建物自体の価格は下落していく一方で、賃料はバブル時とそれほど大差ないといえます。とはいえ、収益物件の購入は慎重に進めたいものなので、このページでは収益物件の購入ポイントをご紹介したいと思います。

収益物件購入の基本ポイント

 収益物件を選ぶ際に基本となるポイントは、「立地条件」「将来性」「収益性」の3つのポイントに分類することが可能です。この3つのポイントが今後の運用に繋がる大事な部分ですので、しっかりと抑えておくようにしましょう。

■収益物件の立地条件

 収益物件の立地条件は大切な基本ポイントです。周辺環境の条件はもちろんのこと、日当たりが良いか、眺めは快適かなど物件を購入する際は、必ず自分の目で見て確かめることが必要です。また、どういった入居者層をターゲットに絞っているのかをしっかりと見極めた上で、入居者が求める立地条件の整った物件を見つけ出すことが、収益物件を購入するための重要なポイントとなります。

 収益物件を購入する上で入居者が求める立地条件というのが、まずは駅が近いかどうかということが第一に挙げられます。JRや地下鉄、電車などの交通機関がその物件から10分程度で歩いていける場所なら、とても良い立地条件だといえます。また、一人暮らしをターゲットにするなら大学やコンビニ、また主婦をターゲットにするなら大きなスーパーや商店街、それにお年寄りと同居している家族なら病院などの医療機関など、これらの環境が複合的に整っていればとても理想的といえます。

 立地条件を見極めるためには、実際足を運んで自分の目で周辺状況を観察することが一番です。その物件の周辺は学生が多いのか、はたまた主婦が多いのかなど周りを往来している人々を良く観察しましょう。また、その周辺のアパートやマンションの賃料はいくらぐらいなのかなど、今後の運用の参考にするためにも、不動産を回ってみるのも良いかもしれません。

■収益物件の将来性

 収益物件の将来性とは、その物件のことを指しているのではなく周辺状況の将来性を指しています。立地条件と似たような感じですが、将来その周辺に大規模な建物が建つ可能性を見極めることも収益物件の重要な基本ポイントです。周辺に、大きな空き地などありませんか?または、事業予定地や駐車場などはありませんか?そういった場所が、将来立地条件の整った環境へと変わっていく可能性があるということです。

 それに、近々区画整理や計画道路、地下鉄などを予定しているのなら、もしその物件がそういった工事にかかるようなら、将来その建物の立替時期などに保証金が入ったり、ほとんど税金がかからないといった利点もあるので、将来性も考慮した収益物件の購入が重要となります。

■収益物件の収益性

 収益物件を購入する際に気をつけなければいけないのは、その物件の価格よりも安定した収益を得ることができるかどうかということです。どんなに低価格な物件でも、入居者が入らなければ安定した収益を得ることはできません。多少高額でも、持続して収益が得られるであろう物件を購入するようにしましょう。もし、物件選びに迷ったなら少し考え方を変えてみるのも良いかも知れません。例えば、所有権にこだわらずに借地権でも良いとか、近くの道路が狭くても良いとか建物が木造でも良いなど、臨機応変に考え方を変えてみてはいかがでしょうか。

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2017/6/12 更新

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